Was sind Baulasten?
Eine Baulast ist eine freiwillige, aber rechtsverbindliche Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Er verpflichtet sich damit zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen auf seinem Grundstück, um das Bauvorhaben eines Nachbarn überhaupt erst genehmigungsfähig zu machen (z. B. für die Einräumung von Abstandsflächen, Stellplätzen oder Überfahrtsrechten). Baulasten werden im Baulastenverzeichnis geführt und bleiben auch bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen.
Das Wichtigste über Baulasten
| Eigenschaft | Erklärung |
|---|---|
| Öffentlich-rechtliche Wirkung | Die Baulast wirkt direkt gegenüber der Baubehörde und bleibt dauerhaft bestehen – unabhängig davon, wie oft das Grundstück den Besitzer wechselt. |
| Das Baulastenverzeichnis | Geführt wird die Baulast im zentralen Baulastenverzeichnis der jeweiligen Kommune. Ein Blick hinein ist bei jedem Grundstückskauf zwingend zu empfehlen, um unerwartete Einschränkungen oder Wertminderungen auszuschließen. |
| Unterschied zum Grundbuch | Während Grunddienstbarkeiten (wie ein privates Wegerecht) im Grundbuch eingetragen werden und Rechte zwischen zwei Personen regeln, bindet die Baulast den Eigentümer gegenüber der Behörde. Häufig werden Baulasten und Grundbucheinträge parallel angelegt. |
| Löschung | Eine Baulast erlischt nicht automatisch. Sie kann nur durch einen schriftlichen Verzicht der Baubehörde aufgehoben werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht. |
Hinweis:
In Bayern gibt es kein eigenes Baulastenverzeichnis. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen werden dort stattdessen direkt als Grunddienstbarkeit im Grundbuch geregelt.
Beispiele für die häufigsten Baulasten
| Baulast | Erklärung |
|---|---|
| Abstandsflächenbaulast | Der Eigentümer übernimmt einen Teil der vorgeschriebenen Abstandsfläche des Nachbargebäudes auf sein eigenes Grundstück, da dieses sonst zu nah an der Grenze gebaut werden würde. |
| Wegerecht / Zufahrtsbaulast | Einem Nachbarn wird das Recht eingeräumt, einen Teil des Grundstücks als Zufahrt oder Zugang zu nutzen, um das dahinterliegende (sonst gefangene) Grundstück zu erreichen. |
| Stellplatzbaulast | Die Verpflichtung, eine erforderliche Anzahl an Pkw-Einstellplätzen für ein Nachbargrundstück auf dem eigenen Areal dauerhaft bereitzustellen. |
| Vereinigungsbaulast | Zwei rechtlich getrennte Grundstücke werden baurechtlich so behandelt, als wären sie ein einziges Grundstück – häufig genutzt, um ein Gebäude über die bisherige Grundstücksgrenze hinweg zu bauen. |
| Erschließungsbaulast | Sichere Zusage an die Gemeinde, Leitungen (z. B. für Wasser, Abwasser oder Gas) über das Grundstück zum Nachbarn führen zu lassen. |